Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relais ou prêt relais.
Le mécanisme d’un prêt relais est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits “intercalaires” du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
Il y a plusieurs sortes de prêt relais, selon différentes situations :
Prêt relais sec
On parle de prêt relais sec quand le bien en vente est plus cher que le bien à acheter. Le prêt relais est plus grand que le prix du nouveau bien, que l’on ajoute ou pas un apport.
Le prêt relais sert alors juste comme avance de liquidité.
Le taux d’intérêt est plus élevé que pour un prêt relais adossé à cause de la petite durée du prêt.
Prêt relais adossé (ou prêt relais jumelé, prêt relais couplé ou prêt relais associé)
Quand le nouveau bien est plus cher que l’ancien, le prêt relais complète un prêt classique.
Le prêt relais adossé est moins cher puisque la banque gagne des intérêts sur le prêt complémentaire (qui a une durée entre 15 et 25 ans).
Prêt relais avec franchise totale
On a un prêt relais jumelé avec un prêt classique à long terme. le prêt relais allège la période durant laquelle l’ ancien bien n’est pas vendu. Les intérêts se paient en une seule fois à la fin de cette période.
Le prêt relais a dans ce cas une durée maximum de 24 mois.
Un prêt relais se rembourse en une fois, quand le bien est vendu.
Quel est le coût d’un crédit relais ?
Le coût d’un prêt relais dépend de plusieurs facteurs dont bien sûr sa durée, son taux, la garantie exigée
La durée d’un prêt relais ne dépasse pas 2 ans mais peut exceptionnellement être de 36 mois si le bien a des difficultés à être vendu. On doit obligatoirement rembourser le prêt relais à la fin de cette période.
Contrairement à un prêt classique où on rembourse chaque mois, un prêt relais se rembourse quand le bien est vendu mais avec 2 options quant au paiement des intérêts et de l’assurance.
En franchise partielle, on rembourse chaque mois intérêts et assurance; En franchise totale, on ne paie chaque mois que l’assurance et on paie les intérêts à la fin, avec le montant du prêt. Attention car dans ce cas, les intérêts, non payés, entrainent eux-mêmes des intérêts et donc le montant à rembourser est plus élevé qu’en franchise partielle.
En ce qui concerne la garantie, tout dépend de l’organisme financier qui accorde le prêt relais. certaines banques demandent des hypothèques comme caution soit sur l’ancien bien (celui qui est à vendre), soit sur le nouveau (qu’on souhaite acheter) soit sur les 2 biens !
Pour un prêt relais comme pour un crédit classique, calculez bien et méfiez-vous des promesses des banques, qui n’engagent que ceux qui les prennent pour “argent comptant” alors que c’est souvent de la fumisterie ! Les “conseillers “bancaires ne jouent pas LEUR argent propre !
Dangers d’un prêt relais
Avec le ralentissement notable du marché immobilier, de nombreux acquéreurs se retrouvent piégés par les prêts relais. Conçus pour faciliter l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, ces prêts se transforment en source de tension majeure lorsque la vente tarde à se concrétiser.
Les risques d’un prêt non couvert
Le prêt relais, normalement une solution temporaire, peut devenir un fardeau financier durable si la propriété initiale ne se vend pas dans le délai prévu. Les conséquences peuvent être graves :
- Double charge financière : Les emprunteurs doivent assumer à la fois le coût du prêt relais et celui de leur nouveau crédit immobilier.
- Conditions de prêt exigeantes : Les intérêts sur ces prêts peuvent être élevés, augmentant encore la pression financière.
- Risque de saisie : En cas de non-paiement, les emprunteurs peuvent faire face à la saisie de leur bien.
Avant de signer un prêt relais, prenez les précautions suivantes
- Évaluation réaliste du marché : Avant de s’engager dans un prêt relais, il est crucial d’évaluer la liquidité du marché pour l’ancienne propriété.
- Options de financement alternatif : Explorer d’autres formes de financements qui pourraient offrir plus de flexibilité ou de sécurité.
- Consultation avec des experts : Travailler avec des conseillers financiers pour comprendre toutes les implications et stratégies de sortie possibles.
En conclusion, bien que les prêts relais puissent offrir une solution pratique pour les transitions immobilières, ils nécessitent une prudence accrue dans un marché immobilier instable. Les acheteurs doivent se préparer à toutes les éventualités et envisager des alternatives pour sécuriser leur santé financière.