Pour qu’un emprunteur puisse obtenir un crédit et notamment un crédit immobilier, les banques évaluent de manière très rigoureuse son taux d’endettement. Cette véritable mesure, souvent déterminante, permet principalement et essentiellement de jauger la capacité de remboursement du candidat.
Avant de faire une demande de crédit ou d’aller négocier avec une banque, il est donc important de savoir bien calculer son taux d’endettement
De manière générale, un taux supérieur à 35% rend l’obtention d’un prêt presque impossible.
Bien comprendre le taux d’endettement et ce qui est pris en compte pour le calculer
En premier lieu: les prêts en cours
Les établissements bancaires et de crédit commencent par examiner les divers prêts que l’emprunteur rembourse déjà. Tous les types de crédits en cours, qu’ils soient immobiliers, personnels ou revolving, réduisent la capacité d’endettement. Par exemple, les prêts à taux zéro, bien qu’exempts d’intérêts, augmentent tout de même les charges mensuelles et sont donc pris en compte.
Dans le cas où le taux d’endettement semble trop élevé, il est parfois possible de recourir à une restructuration de dette. Cette solution consiste à regrouper plusieurs crédits en un seul, allongeant ainsi la durée de remboursement et diminuant les mensualités. Cependant, il faut être conscient que cela augmentera le coût total des remboursements. Dans le cadre d’une restructuration de dette (appelée également “rachat de crédit”), il faut absolument calculer le coût total du crédit, en tenant compte de l’inflation.
Toutes aussi importantes: les charges courantes
En plus des mensualités de crédit, les banques considèrent également certaines dépenses courantes. Pour les locataires, le loyer constitue une part importante de ces charges, de même que les frais de parking. Notons que le paiement d’une pension alimentaire est déduit directement des revenus, donc n’influe pas sur le calcul des charges.
Les autres factures courantes, telles que les abonnements internet et téléphoniques, les factures d’électricité, d’eau, les charges de syndic, le carburant et les courses alimentaires, sont supposées être couvertes par le “reste à vivre”. Ce reste à vivre correspond à la part des revenus disponibles après soustraction des charges et mensualités de crédit. Un reste à vivre élevé indique une plus grande marge de manœuvre pour les dépenses quotidiennes et les loisirs.
méthode de calcul du taux d’endettement
Le calcul du taux d’endettement suit une formule simple.
Il se calcule en divisant le total des prêts en cours et des charges courantes par le total des revenus, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Formellement, cela s’écrit de la manière suivante :
Pour illustrer, prenons l’exemple d’une personne avec 450€ de prêt immobilier, 230€ de prêt auto et 220€ de pension alimentaire à rembourser chaque mois, avec un revenu net mensuel de 3000€. Le taux d’endettement sera donc :
Il est important de noter que chaque banque peut avoir sa propre formule et méthode d’évaluation des charges, ce qui peut entraîner des variations dans le calcul du taux d’endettement.
Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement ?
Les revenus constituent un critère fondamental pour les banques lors de l’évaluation d’une demande de prêt. Elles privilégient les revenus stables et réguliers, comme ceux des salariés en CDI. Néanmoins, elles prennent en compte aussi divers types de revenus :
- les revenus des micro-entreprises
- les revenus immobiliers
- les revenus mobiliers
- les pensions alimentaires
Il est cependant essentiel de bien comprendre que les aides sociales et les allocations chômage ne sont généralement pas retenues dans le calcul des revenus, car elles sont perçues comme des indicateurs potentiels de difficultés financières et sont de nature temporaire.
Quelles astuces pour améliorer son taux d’endettement ?
Pour celles et ceux dont le taux d’endettement est trop élevé, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. Évaluez les concrètement en calculant votre taux d’endettement dans chaque hypothèse !
En premier lieu, la renégociation de prêt peut permettre de réduire les mensualités en prolongeant la durée du crédit ou en obtenant un meilleur taux d’intérêt.
Par ailleurs, il peut être judicieux de rembourser certains crédits à la consommation avant de faire une nouvelle demande de prêt immobilier.
Enfin, optimiser ses revenus en augmentant ses revenus fixes ou en réduisant ses charges peut également aider à améliorer son taux d’endettement. Évidemment, plus vous commencez à “soigner” votre “conduite financière” à l’avance, plus c’est efficace pour présenter un bon dossier. Comme les banques et les établissements bancaires demandent 3 fiches de salaire et une feuille d’impôt, il est de toutes façons essentiel (si vous être à la limite d’un bon taux d’endettement) de “bien se conduire” pendant les mois qui précèdent la demande et la faire au moment où une “bonne feuille d’imposition” sort.
En conclusion, bien que le processus de calcul du taux d’endettement puisse sembler complexe, il repose sur des principes relativement simples. En ayant une bonne compréhension de ces principes et en gérant judicieusement vos finances, vous pouvez améliorer votre taux d’endettement et ainsi accéder plus facilement au crédit immobilier souhaité.
Il faut garder à l’esprit que le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques afin d’évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs. Comprendre les éléments qui entrent dans son calcul est vraiment essentiel pour toute personne souhaitant contracter un crédit et surtout un crédit immobilier. En surveillant attentivement ses prêts en cours, ses charges courantes et en optimisant ses revenus, voir même en restructurant sa dette (rachat de crédit), un emprunteur peut augmenter ses chances d’obtenir un financement pour son projet immobilier.
Pour obtenir le meilleur taux et optimiser vos chances de voir votre demande acceptée, il peut être utile de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Celui-ci pourra vous guider dans le choix des meilleures offres et vous aider à présenter un dossier solide aux établissements bancaires. N’oubliez pas que chaque détail compte et peut faire la différence dans l’obtention de votre prêt.